 |
| alexraths / Depositphotos.com |
Использование популярных сегодня чек-листов помогает экономить время, не забыть последовательность действий и даже разобраться в ситуации, особенно когда специалист составляет их самостоятельно для себя или своих коллег. Но чек-листы имеют, как плюсы, так и минусы. Так, по мнению Константина Боброва, директора юридической службы "Единый центр защиты", их применение становится сложным в нестандартных ситуациях, а также может привести к "механизации" мышления. Он считает, что наиболее эффективным является использование не шаблонных, а ситуационных алгоритмов, которые составляются при анализе ситуации. На листе бумаги, планшете или специальном приложении (есть и бесплатные) рисуется схема с ответвлениями, которая в последующем может корректироваться. Такие алгоритмы, или как их еще называют – mind-карты, можно составлять при любой деятельности: при консультировании клиента (в этом случае его можно составлять вместе с клиентом), при составлении документов, при подготовке к судебному заседанию (это позволит предусмотреть различные варианты хода процесса), при поиске необходимой судебной практики и т.д.
Составим чек-лист и mind-карту для проверки объекта недвижимости (здания, сооружения, офисного помещения, квартиры и т.п.) перед его покупкой. А поможет нам в этом Евгения Заварская, управляющий партнер The Lawyers.
Чек-лист
Первым делом нужно запросить выписку из ЕГРН о данном объекте недвижимости, в которой отражены:
- основные характеристики объекта;
- его правообладатель с указанием даты регистрации и основания возникновения права собственности;
- информация о наличии обременений;
- и иная информация.
Сейчас это можно сделать быстро, заказав выписку на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Стоимость выписки – 300 руб. При заполнении заявления можно указать, чтобы выписку прислали на электронную почту. Срок подготовки выписки обычно составляет от 1 часа до 3 дней. Если вам неизвестен кадастровый номер объекта, то его можно узнать по адресу объекта на сайте Росреестра в разделе "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online".
Правоустанавливающий документ – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.).
Если сделка совершена менее чем 3 года назад [напомним, что срок исковой давности для предъявления требований к продавцу составляет 3 года. – ГАРАНТ.РУ], не лишними будут доказательства оплаты (если информация об оплате до подписания договора купли-продажи не содержится в самом договоре), например, расписка или платежное поручение.
Затем необходимо получить сведения об оформленных земельно-правовых отношениях под объектом недвижимости. Если земельный участок в собственности – на него также заказываем выписку из ЕГРН (см. п. 1), в которой помимо вышеуказанного будет содержаться описание местоположения участка; и правоустанавливающий документ (см. п. 2). Если земельный участок в аренде, помимо выписки запрашиваем у продавца договор аренды земельного участка и доказательства отсутствия задолженности по арендной плате (Акт сверки с арендодателем).
Технический паспорт, с которым нужно сверить существующие характеристики объекта.
Если приобретаете отдельно стоящее здание, нужно запросить проект на строительство объекта.
Разрешение на строительство (или реконструкцию, если она проводилась) здания, которым подтверждается соответствие проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам. Нужно учитывать, что до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство здания нужно запрашивать, даже если вы приобретаете помещение (например, офис или квартиру), поскольку если здание, в котором вы приобрели помещение, было построено без разрешения на строительство, оно может быть признано самовольной постройкой и подлежит сносу.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которым подтверждается выполнение строительства (реконструкции) в соответствии с разрешением на строительство (см. п. 7).
Проект на технические условия (строительство коммуникаций: отопление, водоснабжение, электричество, тепловой пункт и иные), а также акт их ввода в эксплуатацию. Запрашиваются, если коммуникации строились отдельно и не входят в состав проекта на строительство объекта (см. п. 6).
Проверяем информацию о наличии претензий или судебных споров в отношении объекта и продавца в федеральных (http://kad.arbitr.ru/, http://sudact.ru/) и в региональных базах (в Москве, например: https://www.mos-gorsud.ru/search).
Если продавец физическое лицо – запрашиваем копию паспорта, справку о том, что он не стоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере и согласие второго супруга на сделку (при наличии).
Если продавец юридическое лицо – самостоятельно бесплатно получаем сведения из ЕГРЮЛ (https://egrul.nalog.ru/), запрашиваем у продавца последнюю редакцию устава юридического лица для того, чтобы посмотреть вправе ли данное лицо производить отчуждение недвижимого имущества и порядок одобрения таких сделок, после чего запрашиваем (при необходимости) решение об одобрении крупной сделки или справку о некрупности.
Копии документов по п. 2-9, п. 11 запрашиваем у продавца с обязательным предоставлением оригиналов для их сравнения с копией.
При приобретении помещения, расположенного в здании, запрашиваются документы, указанные в п. 1-3, п. 5 в отношении как самого помещения, так и в отношении здания, где расположено помещение.
I. В Офис заселения (ОЗ) УК. Иметь при себе Документы:
Если в ДДУ несколько дольщиков, они должны быть на приемке с паспортами. Если кто-то присутствовать не сможет, иметь заверенную у нотариуса доверенность.
– Договор долевого участия (ДДУ);
– соглашение об уступке (если была переуступка).
– копию паспорта 1стр. и с пропиской.
– Копию Уведомления о завершении строительства;
– Копию Разрешения о вводе дома в эксплуатацию;
– Копию Доверенности от застройщика – ОЗ (УК), на осуществление деятельности по передаче помещений в собственность.
II. Инструменты и предметы, которые пригодятся при осмотре:
– Бумагу А4 (блокнот), ручка, карандаш;
– Рулетка 3-5 метров или лазерный дальномер;
– Фонарик, чтобы удобно было проверять счетчики и темные места;
– Зарядку для мобильного телефона (тестр) – для проверки розеток;
– Лампочка на цоколь E27 и патрон — для проверки освещения;
– Уровень – для проверки ровности поверхностей потолка, пола и стен;
– Отвес (нитка и грузик) – для проверки углов отклонения стен;
– Зажигалка или спички – для проверки тяги в системе вентиляции, отсутствие сквозняка в оконных проёмах;
– Мел – чтобы оставлять метки рабочим в местах обнаруженных дефектов;
– стул (складной) или стремянку.
III. Чек-лист ОСМОТРА:
| № п/п | место осмотра | Описание | Отметка о выявленных замечаниях (нарушениях) |
| I. Прилегающая территория (ПТ) | |||
| пт | Вокруг дома уложен асфальт, не торчат люки. | ||
| пт | Оборудованы тротуары, уложена тротуарная плитка. | ||
| пт | Установлены опоры освещения. | ||
| пт | Оборудованы газоны. | ||
| пт | Детская площадка оборудована. | ||
| пт | Мусорная зона для строительных отходов оборудована. | ||
| пт | Автомобильная парковка определена, оборудована. | ||
| II. Места общего пользования (МОП) | |||
| моп | Все лифты функционируют в автоматическом режиме. | ||
| моп | Холл на 1 этаже освещен внутри, отсутствует строительный мусор. | ||
| моп | Санитарные узлы на 1 этаже функционируют: есть свет, горячая и холодная вода. | ||
| моп | Консьержная комната оборудована: освещение, горячая и холодная вода. | ||
| моп | Все входные двери на 1 этаже установлены. | ||
| моп | Установлены почтовые ящики. | ||
| моп | В межквартирном холле есть свет, отделка. | ||
| моп | Общий электрощитовой шкаф закрыт. | ||
| моп | В электрощитовом шкафу установлен квартирный счетчик учета электричества. Счетчик опломбирован и диспетчеризован (от счетчика отходит провод, который подключен к слаботочной системе дома – достаточно просто проверить, что проводок не болтается и не оборван) | ||
| моп | Серийный номер электро счетчика ___________ Показания счетчика (день/ночь) 1. _____________ 2. _____________ | ||
| моп | Если необходимых инструментов для проверки напряжения не имеется, имеет смысл поинтересоваться о наличие света в доме (квартире) у менеджера, который вас сопровождает при осмотре. | ||
| моп | Проверка работы УЗО, нажатие кнопки на нем. | ||
| моп | В пожарных щитках имеются шланги, щитки закрыты, есть ключ. | ||
| III. Входная дверь (ВД) | |||
| вд | Входная дверь не имеет царапин (потребуется электрический фонарь, потому что в межквартирном холле свет можен еще отсутствовать) легко открывается, закрывается на все замки. Царапины могут быть закрашены маркером, поэтому имеет смысл иметь при себе средство проверки этого факта. | ||
| IV. Санузел (СУ) | |||
| су | Гидроизоляция полов (для монолитов в проектной документации указано что должна быть). | ||
| су | Счетчики воды в сантехшкафу, диспетчеризированы: от них отходят провода, подключенные на щитке в коридоре. | ||
| су | Серийные номера счетчиков и модель: гор. Вода________________ модель: ____________________ хол. Вода________________ модель: ____________________ | ||
| су | Показания счетчиков гор. Вода________________ хол. Вода________________ | ||
| су | Счетчики воды в сантехшкафу опломбированы. | ||
| су | Наличие воды горячей, холодной. | ||
| су | Установлены краны, согласно проектной документации (марка). | ||
| су | Вентили на холодной и горячей трубе исправны. Исправность следует проверять путем их открытия/закрытия. | ||
| су | На трубах отсутствуют подтеки и ржавчина. Никаких влажных мест под ними нет. Места сварки промазаны масляной краской. | ||
| су | Вентиляционные каналы работают, продувка хорошая, приложить лист А4 или поднести зажжённую спичку/свечу. | ||
| су | Счетчики тепла индивидуальные — установлены в тепловом узле (ниша в коридоре/на кухне), показания переписать. Счетчик опломбирован и диспетчеризован. Открыть нишу (у менеджера — показчика должен быть ключ, который потом передадут Вам), внимательно осмотреть на наличие подтеков, иных повреждений. серийный номер ________________ показания _____________________ |
| V. Радиаторы | |
| р | Радиаторы в каждой комнате и на кухне надежно закреплены на стенах анкерами, не болтаются, не отваливаются. На радиаторах отсутствуют следы ржавчины, подтеков, вздутий. |
| р | Наличие радиаторов, должны греть (отопление включено), наличие терморегуляторов, можно проверить их работу полностью закрутив(радиатор остынет) и наоборот полностью выкрутив, можно попросить показать/дать копию акта выполнения опрессовки системы отопления. |
| р | Все соединения труб (даже пластиковых) сварные. Резьба допускается только там, где к трубам присоединяется батарея. |
| VI. Электрика, антенна, домофон, ПС | |
| э | Работа дверного звонка. |
| э | В квартиру введена слаботочка: коллективная антенна, кабель интернета и телефонии, пожарная сигнализация. |
| Проводка в стенах проведена. Каналы зашпаклёваны. Распред-коробки встроены, не выпирают. | |
| э | Работает свет (стоят патроны). |
| э | Проверить работу выключателей (автоматов) в электрощитке в квартире. |
| э | Не перепутаны автоматы в электрическом щитке. |
| э | Наличие розетки радиотрансляционной сети. Её наличие это требование закона, если кому то она нужна, то потом можно отключить расторгнув договор с МГРС. |
| э | Розетки закреплены прочно, работают. |
| э | В квартиру введен кабель интернета/телефонии/коллективного телевидения/радио. |
| э | Наличие антенного разветвителя в слаботочном отсеке в вводном щитке в общем коридоре. В случае отсутствия, спросить – где он? |
| э | Наличие в коридоре трубки домофона и подключенных к нему проводов (домофон пока не подключен). |
| Наличие пожарной сигнализации, (в коридоре кнопка + датчик). |
| VII. Балкон | |
| б | Двери открываются/закрываются, не имеют перекосов, уплотнитель – без обрывов. Отливы установлены, окна не имеют следов повреждений, ручки на месте, уплотнитель – без обрывов. |
| б | Корзины для кондиционеров зафиксированы, отсутствуют видимые повреждения. |
| б | Балкон застеклен, стеклопакеты в целости, открываются-закрываются, ручки на месте. |
| б | Отсутствуют щели на балконе между стеной несущей и рамой балкона. |
| VIII. Окна | |
| о | Проверить стеклопакеты, чтобы так же ничего не дуло (зажечь спичку, зажигалку, свечку и посмотреть на движение пламени). |
| о | Окна в комнатах, балконах и лоджиях легко открываются/закрываются, створки не имеют перекосов, уплотнитель – без обрывов. Снаружи установлены отливы, окна не имеют следов повреждений, уплотнитель и декоративные планки – без обрывов, ручки на месте. |
| IX. Помещение | |
| п | Посторонний запах в квартире отсутствует, УБРАНО И ВЫМЕТЕНО, посторонний мусор отсутствует…. |
| п | проверить все углы и стыки, стен потолков, полов, чтобы нигде не дуло, трещин в бетонных конструкциях не было. |
| п | проверить на "кривизну" геометрии полов и стен, дверных проёмов. |
| п | проверить на "кривизну" геометрии оконных и балконных проёмов. |
| п | Межкомнатные перегородки не имеют видимых на глаз перекосов, повреждений, выступов, впадин, разрывов. |
| п | В помещениях квартиры и на потолке отсутствуют протечки, сырость. Особенно это имеет смысл проверять на верхних и первых этажах. |
| п | За решетками вентилляции имеются отверстия вентилляционных шахт. |
| п | Вентиляцию, проверить тягу с помощью свечи или спички. Открыть окно, чтобы был приток воздуха, поднесите пламя к вентиляционной решетке. Огонек наклонится в сторону решетки горизонтально – вентиляции исправна. Слабый наклон пламени, равно как его отсутствие, говорят о серьезных строительных нарушениях. Это уже повод обратиться в Ростехнадзор. |
| п | Перегородки межкомнатные: а) должны примыкать к монолитным и пеноблочным внешним стенам без выступов. б) не помешает проверить уровнем. |
| п | Крючки для люстр в потолках – установлены. |
IV. В Офис заселения (ОЗ) УК:
ü – подписывается Согласие на обработку ваших персональных данных (остаётся в ОЗ);
ü – подписывается Заявление на формирование единого платёжного документа (этим документом открывается лицевой счёт на оплату коммунальных платежей), (остаётся в ОЗ);
ü – выполняется авансовый платёж согласно ДДУ за содержание дома и придомовой территории (Квитанция об оплате оставляете себе);
ü – производится оплата дополнительной «Доли участия» на расчетный счет Застройщика (согласно пункта 4.4 ДДУ), в случае увеличения площади квартиры, указанной в техническом описании дома к проектной площади объекта долевого строительства (Квитанция об оплате оставляете себе);
ü – составляется Дефектовочный акт (в этом случае квартира принимается только после устранения всех недостатков и замечаний) с претензией к застройщику с указанием даты устранения всех недостатков с подписью сторон, (в 2-х экз.):
2 экз. – застройщику.
ü – составляется Акт осмотра (в этом случае квартира принимается) с внесением в него всех выявленных недостатков согласно Чек-листа (в 2-х экз.):
1 экз. – вам (оригинал),
2 экз. – застройщику.
ü – составляется Заявление (к Акту осмотра) об устранении выявленных недостатков на имя Застройщика с внесением в него всех выявленных замечаний согласно Чек-листа, с согласованием времени устранения всех недостатков Застройщиком;
ü – подписывается Договор управления с УК (не назначенной, а выбранной на основании выигранного конкурса). Договор можно взять для ознакомления и дальнейшего подписания сроком на 30 суток (ст.445 ЖК РФ), (в 2-х экз.):
ü – подписывается Акта приема-передачи помещения (квартиры), (в 3-х экз.):
1 экз. – застройщику,
2 и 3 экз. – остаются вам. При регистрации Права собственности в Росреестре один из этих экземпляров подошьют к ДДУ.
ü – получаете «Инструкцию по эксплуатации дома», содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения;
ü – ознакамливают с «Правила проживания в многоквартирном доме» (копию возьмите себе);
ü – выдаётся и подписывается Акт приёма-передачи документов и ключей.
Перечень передаваемого имущества:
– комплект ключей от квартиры (5 шт.);
– ключи от почтового ящика;
– ключи от электрического шкафа;
– домофонная карточка или чип (2 шт.);
– паспорт электросчётчика (сверить соответствие номера);
– паспорта счётчиков ХВС и ГВС (сверить соответствие номеров);
– паспорта счётчиков тепловой энергии (сверить соответствие номера);
– гарантийное обязательство и паспорт на оконные изделия;
– гарантийное обязательство и паспорт на входную дверь.
Покупка квартиры в новостройке вовсе не заканчивается подписанием договора долевого участия.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Ждем приглашения
Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Однако если застройщик в него не укладывается, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому не стоит готовиться к заселению на следующий день после принятия дома госкомиссией.
Период, за который ключи должны быть переданы от девелопера дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ. Вполне возможно, что на столько растягивать процесс застройщик не станет, но комфортный запас на различные доработки оставит. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом, это должно произойти за месяц до передачи ключей или ранее. На практике застройщики также могут позвонить покупателям или отправить СМС.
Собираем реквизит
К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика в дневное время: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы лучше увидеть все темные углы.
Помимо фонарика стоит подготовить и некоторый другой реквизит:
– Блокнот, ручка и мел. Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Также бумага пригодится, чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах.
– Лампочка и дешевый электроприбор (например, небольшой фен или электробритва). С помощью лампочки проверяется работа всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с розетками что-то не так, пережить потерю фена будет легче.
– Лазерный дальномер, уровень, правило (или их заменители – рулетка и отвес из нитки и болтика). С помощью дальномера вы будете измерять площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определять, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток.
Знакомимся с соседями и вызываем подмогу
Перед осмотром квартиры стоит познакомиться с соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего, слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки выявлены существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями, чтобы добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.
Если есть сомнения в собственных силах, можно обратиться в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут весь необходимый реквизит и исследуют квартиру сантиметр за сантиметром. За дополнительную плату некоторые будут готовы даже привезти с собой газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и провести более полное обследование квартиры. Нередко такие фирмы могут порекомендовать те же соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.
Проверяем документы
Первый этап приемки квартиры – это сверка документов, которая проходит в офисе застройщика. Дольщики приходят со своими паспортами и оригиналом договора. Если все присутствовать одновременно не могут, можно оформить доверенность у нотариуса на одного представителя. Зачастую застройщики просят здесь же на месте подписать акт приема-передачи, а уже затем предлагают отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Соглашаться на это ни в коем случае нельзя, иначе потом можно оказаться со всеми недоделками один на один. Также стоит проверить, что разрешение на ввод в эксплуатацию было получено, а дому присвоили почтовый адрес.
Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру. Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, необходимо добиваться выплаты неустойки. На претензию обязаны ответить в течение десяти дней, возможно подписание соглашения о досудебном урегулировании спора, где указывается сумма компенсации и срок выплат.
Осматриваем дом
Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и если в нем есть недочеты, их можно смело записывать, добиваясь устранения. Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Стоит осмотреть входные двери, качество штукатурки и краски, убедиться в исправности лифтов. Дом должен быть сдан с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, не уточняется, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский.
Если квартира находится на первом этаже, необходимо договориться о том, чтобы представители девелопера показали вам подвал. Имеет смысл проверить, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если же квартира расположена на последнем этаже, стоит осмотреть технический этаж и убедиться в исправности крыши.
Перемещаемся в квартиру
Продолжаем осмотр самой квартиры, и очень тщательно. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, это нужно зафиксировать.
При осмотре квартиры инспектируем следующее:
– Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирные. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
– Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегая к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
– Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, проверяется это уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – стоит простучать каждый метр напольного покрытия и сравнить звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их следует обвести мелом.
– Стены. Необходимо проверить отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также стоит проверить соответствие размещения стен обозначенному на плане. Кроме того, измерив длину стен, следует высчитать площадь и также сравнить ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
– Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установка натяжного потолка, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
– Окна в комнатах и на лоджиях. Необходимо убедиться в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Имеет смысл проверить, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
– Электрика. Необходимо проверить, есть ли все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, нужно их также проинспектировать. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Также во все цоколи стоит попробовать вкрутить лампочку (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
– Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Необходимо проверить, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги, который необходимо поднести к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
– Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, необходимо также убедиться, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, не постелив вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена какая-то мебель, нужно оценить качество отделки и за ней. Разумеется, необходимо проверить, насколько ровные покрытия, удостовериться, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке отсутствуют трещины и сколы.
Подписываем акт приема-передачи или оформляем дефектный акт
Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.
После устранения недочетов, девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, то подписывать этот документ до устранения всех недочетов не стоит. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, вполне можно принять квартиру, но составить при этом дефектный акт.
Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Необходимо опираться на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, стоит указать на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт.
«Осмотр квартиры, если проводить его с умом, займет немало времени, но тщательная проверка позволит избежать неприятных недоразумений в будущем, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Однако если что-то в момент осмотра было упущено и не отмечено в дефектном акте, не стоит расстраиваться. В случае обнаружения каких-либо недочетов позднее или появления новых дефектов из-за некачественного строительства, добиться справедливости все равно можно. В течение пяти лет действует гарантийный срок, это значит, что застройщик первые пять лет обязан исправлять свои недоделки. Если же девелопер уклоняется от своих обязательств, придется привлекать юристов».